Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu z rynku wtórnego? (z checklistą i kosztami napraw)

Kupno domu z rynku wtórnego to poważna inwestycja, w której łatwo przegapić detale mogące później kosztować dziesiątki tysięcy złotych. Sam budynek może wyglądać dobrze na pierwszy rzut oka, ale dopiero dokładna weryfikacja ujawnia realny stan techniczny. Dlatego zanim podpiszesz umowę, przeprowadź rzetelny przegląd według listy kontrolnej, a najlepiej zabierz ze sobą doświadczonego fachowca.

Checklista przy zakupie domu z rynku wtórnego

1. Stan konstrukcji i fundamentów

• Sprawdź pęknięcia na ścianach wewnętrznych i zewnętrznych – głębokie rysy mogą oznaczać problem z osiadaniem budynku.

• Oceń, czy w piwnicy lub przy fundamentach nie ma wilgoci.

• Warto zapytać o izolację przeciwwilgociową i termiczną.

💰 Koszt naprawy poważnych pęknięć lub izolacji fundamentów: 20–60 tys. zł.

2. Dach i strop

• Oceń, czy dach jest szczelny i czy nie ma widocznych ubytków w pokryciu.

• Sprawdź stan więźby dachowej – czy nie jest spróchniała lub zagrzybiona.

• Zajrzyj na poddasze w czasie deszczu – to najlepszy moment na wykrycie przecieków.

💰 Wymiana dachu w domu jednorodzinnym: 40–120 tys. zł, w zależności od materiału.

3. Instalacje

• Elektryka – w starych domach często używano aluminium; sprawdź, czy instalacja ma uziemienie.

• Woda i kanalizacja – zapytaj, z czego są rury i kiedy były wymieniane.

• Ogrzewanie – oceń wiek i stan pieca, sprawdź, czy spełnia normy ekologiczne.

💰 Wymiana instalacji elektrycznej: 15–30 tys. zł.
💰 Modernizacja ogrzewania: od 10 tys. zł (piec gazowy) do 50 tys. zł (pompa ciepła).

4. Stolarka okienna i drzwiowa

• Sprawdź szczelność okien – przyłóż dłoń w okolicach ramy, poczujesz, czy ucieka ciepło.

• Oceń, czy drzwi zewnętrzne są solidne i bez uszkodzeń.

💰 Wymiana kompletu okien: 15–35 tys. zł.

5. Ocieplenie i izolacja

• Sprawdź, czy budynek ma docieplenie ścian zewnętrznych.

• Oceń izolację poddasza – brak ocieplenia to często powód wysokich rachunków.

💰 Docieplenie ścian domu: 30–60 tys. zł.

6. Stan działki i otoczenia

• Oceń ogrodzenie, podjazd i chodniki – ich naprawa to też wydatek.

• Sprawdź, czy działka nie ma problemów z wodą opadową i czy teren nie jest zalewowy.

💰 Budowa nowego ogrodzenia: 15–40 tys. zł.

7. Dokumentacja prawna

• Księga wieczysta – czy nieruchomość nie ma obciążeń.

• Zgodność budynku z projektem – brak zgodności może oznaczać konieczność legalizacji samowoli budowlanej.

💰 Koszt legalizacji rozbudowy: od 10 tys. zł wzwyż, w zależności od sytuacji.

Dlaczego ta lista jest tak ważna?

Kupujący często popełniają błąd, polegając wyłącznie na oględzinach i zapewnieniach sprzedającego. Dopiero po wprowadzeniu się wychodzą na jaw problemy z wilgocią, nieszczelnym dachem czy zużytą instalacją. Takie niespodzianki potrafią pochłonąć oszczędności przeznaczone na remont i spowodować stres, którego można było uniknąć.

Najlepszym rozwiązaniem jest wykonanie przeglądu technicznego domu przed zakupem – to wydatek rzędu 500–2000 zł, który może oszczędzić dziesiątek tysięcy w przyszłości.

Podsumowanie z perspektywy kupującego

Kupując dom z rynku wtórnego, musisz patrzeć na niego oczami zarówno przyszłego właściciela, jak i inspektora budowlanego. Ładny ogród czy świeżo pomalowana elewacja nie zastąpią solidnej konstrukcji, sprawnej instalacji i dobrego ocieplenia.
Im dokładniej przeanalizujesz każdy punkt checklisty, tym mniejsze ryzyko, że po zakupie pojawią się kosztowne i uciążliwe niespodzianki.